Investir dans un bien en Déficit Foncier 

Comment créer un déficit foncier ?

La manière la plus simple de créer un déficit foncier est d’effectuer des travaux de conservation, de construction, de réparation ou d’amélioration d’un bien ancien destiné à la location. 

Cependant, le bien immobilier ancien n’est éligible au déficit foncier qu’à la condition qu’il soit loué nu et à titre d’habitation (résidence principale ou secondaire). Le bien loué meublé et le bien à usage professionnel ne permettent pas de générer un déficit foncier. 

Également, le bien permettant de générer un déficit foncier ne peut être détenu que par une personne physique, une société transparente ou une société de personnes (SCI, SCPI…) non soumise à l’impôt sur les sociétés. 

De plus, le contribuable doit avoir opté pour l’imposition de son revenu foncier au régime réel. Les charges de propriété ne sont déduites qu’à la condition que le revenu foncier du contribuable soit imposé au régime réel. Le revenu foncier est alors soumis au barème de l’imposition sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. 

A contrario, le contribuable dont le revenu foncier est imposable au régime micro foncier, bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % indépendamment des charges supportées par le propriétaire puis est soumis au barème de l’imposition sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Le régime réel constitue une option lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € mais s’applique obligatoirement au-delà de ce montant.

Comment utiliser son déficit foncier ?

Le déficit foncier créé par les intérêts d’emprunts et les frais accessoires de cet emprunt n’est déductible que du revenu foncier. Si le revenu foncier ne permet pas d’absorber ce déficit, il est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le déficit foncier engendré par les autres charges vient s’ajouter à cette déduction jusqu’à ce que ce déficit soit entièrement absorbé par les revenus fonciers. 

Le surplus de déficit restant après ces déductions vient diminuer les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Dans le cas où le propriétaire prend l’engagement (sans formalité particulière) de louer le bien pendant 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation) le déficit restant s’impute sur son revenu global au titre de l’année durant laquelle est constaté le déficit dans la limite plafond de 10 700 €. Si le revenu global du propriétaire est inférieur à 10 700 €, la part non absorbée de cette déduction plafonnée sera reportée sur les revenus globaux futurs des six années suivantes. Il n’est pas possible de renoncer à cette déduction sur les revenus globaux pour la reporter sur les revenus fonciers futurs. 

Exemple de déficit foncier 

Monsieur X a fait l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer. Il effectue des travaux de rénovation pour un montant de 53 000 €. Pour ce faire, il fait un emprunt. Les intérêts et les frais accessoires de cet emprunt s’élèvent à 4 300 €. Les autres charges déductibles (taxe foncière, prime d’assurance, frais de gestion et d’administration du bien, provision pour charges de copropriété…) s’élèvent à 2 000 €. 

Les loyers perçus sont de 7 000 €. 

Monsieur X est salarié, son taux marginal d’imposition est de 30%.

Monsieur X s’engage à louer le bien nu à titre d’habitation pendant 3 ans.

Son déficit foncier est de 59 300 € (53 000 + 4 300 + 2 000). 

Les 4 300 € d’intérêts déductibles sont imputés de son revenu foncier au titre de l’année N. Le déficit procuré par ses intérêts d’emprunt est absorbé par son revenu foncier de 7 000 €.

Son déficit provenant des autres charges déductibles est de 55 000 €. 

Son revenu foncier net imposable en N est donc nul, il économise 3 304 € d’impôt sur ses revenus fonciers au titre de l’année N (= 7 000 * (30% + 17,2%)). 

10 700 € provenant de ce déficit s’imputent sur son revenu global. Il économise 3 210 € d’impôts sur son revenu global au titre de l’année N (= 10 700 *30%). 

Le déficit reporté en N+1 est de 41 600 € (= 7 000 – 4 300 – 55 000 + 10 700). Les autres charges déductibles sont de 2 000 €. Son revenu foncier net imposable en N+1 est nul, il économise à nouveau 3 304 € d’impôt sur ses revenus fonciers au titre de l’année N (= 7 000 * (30% + 17,2%)). 

Soit un déficit foncier reportable de 36 600 € (= 7 000 – 41 600 – 2 000). 

Conclusion : Monsieur X ne paie pas d’impôt sur ses loyers pendant les 9 ans suivants son investissement. Il économise au total 26 149 € d’impôts (= 10 700 * 30% + (59 300 – 10 700) * (30% + 17,2%)). 

Cas spéciaux 

Investissements outre-mer

Le contribuable bénéficiant de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer ne bénéficie pas de l’imputation des déficits fonciers pour le même bien sur son revenu global. 

Déficit foncier des nus propriétaires

Le nu-propriétaire ne percevant pas de revenus fonciers au titre de la location du bien générant un déficit foncier peut le déduire de ses autres revenus fonciers (à condition de détenir d’autres biens immobiliers). Cette dernière hypothèse est exclue lorsque l’usufruitier se réserve la jouissance du local. Le local doit être loué dans des conditions normales avec une perception de loyers cohérente avec le marché et l’usufruitier est imposé au titre de la perception de ces revenus fonciers au régime réel. 

Non-respect de l’engagement de location pendant 3 ans

Si le propriétaire cesse de louer le bien avant le 31 décembre de la troisième année correspondante au déficit fiscal ayant permis la déduction de déficit foncier au sein du revenu global, le revenu global et le revenu foncier sont reconstitués comme si la déduction sur le revenu global n’avait jamais eu lieu. Les déficits imputés sur le revenu global sont reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivant l'événement ayant provoqué le déficit foncier. Dans le cas où le propriétaire ne perçoit pas assez de revenus fonciers pour déduire entièrement le déficit, celui-ci est perdu. Des pénalités sont également prévues. 

Exceptions à ce principe : 

- l’invalidité du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire de PACS s’ils sont soumis à imposition commune. L’invalidité correspond alors à une incapacité d’exercer quelconque profession ou à être dans l’obligation de recourir à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie courante. 

- le licenciement du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire de PACS s’ils sont soumis à imposition commune. Le licenciement doit être postérieur à l’année d’imputation du déficit foncier sur le revenu global.

- le décès du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire de PACS s’ils sont soumis à imposition commune. Les déficits doivent être antérieurs à la date du décès.

- l’expropriation. Le bien doit avoir été mis en location antérieurement à l’évènement qui a motivé l’expropriation.

- la fusion de sociétés civiles de placement immobilier. La location ne doit pas être interrompue par la société issue de la fusion à compter de la période initiale d’engagement de la société absorbée.