GUIDE EXHAUSTIF, PIÈGES FRÉQUENTS ET STRATÉGIES D'OPTIMISATION (ARTICLE 238bis AB CGI)
Clubs deals et parts institutionnelles
Accédez à un flux d’opérations exclusif, optimisez vos frais de gestion et sécurisez un rendement ajusté du risque grâce aux club deals (véhicules d’investissement dédiés) et aux parts institutionnelles (catégories réservées aux investisseurs professionnels). Découvrez la structuration juridique, fiscale, opérationnelle et « environnement – social – gouvernance » qui vous permet de conjuguer contrôle et performance.
Investir dans les Club Deals et les Parts Institutionnelles avec un cabinet français
Introduction
Vous souhaitez conjuguer exclusivité, maîtrise et performance nette tout en respectant le cadre réglementaire français. Notre cabinet de gestion de patrimoine, immatriculé comme conseiller en investissements financiers, vous propose de réunir deux leviers :
- un club deal (co‑investissement privé organisé via un véhicule dédié) ;
- une part institutionnelle (catégorie à frais réduits d’un fonds réglementé).
Cette double exposition ouvre l’accès aux marchés non cotés, réduit votre taux de frais courants et vous garantit un suivi conforme aux normes internationales d’information financière.
Comprendre le club deal
Dans un club deal, vous investissez par l’intermédiaire d’un véhicule d’investissement dédié, souvent constitué sous forme de Société de Libre Partenariat ou de Fonds Professionnel de Capital‑Investissement. Vous obtenez un droit de veto au comité d’investissement. Le gestionnaire n’est rémunéré qu’au titre d’un intéressement à la performance, déclenché une fois atteint un seuil de performance déterminé. Le pacte d’associés encadre le droit de suite, l’obligation d’entraînement et prévoit des lignes de crédit d’engagement qui limitent la vacance de trésorerie durant la phase de déploiement.
Définir la part institutionnelle
La part institutionnelle, appelée « classe I », d’un Organisme de Placement Collectif Immobilier ou d’un Fonds Européen d’Investissement à Long Terme vous offre des frais courants réduits et un marché secondaire plus profond. En optant pour un fonds luxembourgeois réservé ou une Société en Commandite Spéciale, vous bénéficiez d’une grande souplesse tout en restant couvert par la directive européenne relative aux gestionnaires de fonds alternatifs. Les revenus distribués peuvent, selon votre situation, être logés dans une assurance‑vie luxembourgeoise pour profiter du régime fiscal français favorable aux contrats de plus de huit ans.
Pourquoi associer club deal et part institutionnelle
Diversification : le club deal vise un actif plus opportuniste, tandis que la part institutionnelle constitue un socle plus défensif.
Trésorerie : les revenus réguliers de la part I financent les appels de capitaux du club deal, limitant vos sorties de liquidités.
Fiscalité : sous conditions, les déficits fonciers imputables au club deal s’appliquent à vos revenus immobiliers français, différant l’impôt.
Contrôle : votre présence au comité d’investissement du club deal renforce votre pouvoir de décision, alors que la part I vous assure un reporting institutionnel complet.
Structuration juridique et fiscale depuis la France
La Société de Libre Partenariat vous confère une responsabilité limitée tout en laissant la fiscalité transparente. Lorsque le véhicule est établi au Luxembourg, la convention fiscale franco‑luxembourgeoise neutralise le risque de double imposition, à condition de respecter les obligations de substance fixées par l’OCDE. La structure maître–nourricier permet d’accueillir des capitaux internationaux tout en restant conforme aux systèmes d’échange automatique d’informations financiers.
Due‑diligence avancée
Chaque projet fait l’objet d’une simulation Monte‑Carlo de dix‑mille scénarios pour mesurer l’incidence des multiples de sortie, de l’écart de taux sur la dette prioritaire et du taux de vacance. La valeur à risque à quatre‑vingt‑dix‑neuf pour cent sert de référence. Les obligations européennes imposent de publier chaque année les indicateurs d’impact négatif et, pour l’immobilier, d’aligner la trajectoire de décarbonation sur la méthodologie de référence CRREM.
Gouvernance et pilotage opérationnel
Le comité d’investissement compte au moins trois membres indépendants. Les appels de capitaux s’échelonnent sur trois ans, avec un ajustement de performance qui protège les premiers investisseurs en cas d’entrée tardive de nouveaux participants. Les rapports suivent la norme de transparence ILPA et la cascade de distribution est certifiée par l’un des quatre grands cabinets d’audit internationaux. La plate‑forme documentaire sécurisée respecte le Règlement Général sur la Protection des Données.
Gestion active des risques
La concentration par actif est limitée à vingt‑cinq pour cent de la valeur nette d’actif. Deux fois par an, un test de résistance applique un choc simultané de trois points de pourcentage sur les taux d’intérêt et de quinze pour cent sur les valorisations. Les engagements de dette imposent un ratio de couverture du service de la dette d’au moins 1,3 et un ratio prêt‑valeur inférieur à cinquante pour cent. Tout manquement déclenche un plan correctif transmis au créancier dans le mois.
Sélection du gestionnaire ou du bureau familial pilote
Le commandité doit justifier d’au moins deux fonds figurant dans le premier quartile des bases de données spécialisées et engager au minimum cinq pour cent de son capital dans l’opération. Sa rémunération repose sur un intéressement à la performance de quinze pour cent au‑delà du seuil de huit pour cent, assorti d’un mécanisme de restitution global. Son interface applicative alimente en direct votre agrégateur patrimonial certifié par l’administration fiscale française.
Projections de rendement et scénarios de sortie
Dans le scénario central, le club deal vise un taux de rendement interne net de quatorze pour cent sur sept ans, avec un multiple brut de un virgule neuf, tandis que la part institutionnelle table sur un rendement annuel net de sept pour cent. Le scénario optimiste ajoute une compression de quarante points de base du taux de capitalisation, portant le rendement net du club deal à dix‑huit pour cent. En scénario défensif, la stabilité des loyers maintient un rendement d’au moins huit pour cent grâce au dividende prioritaire et à l’amortissement accéléré de la dette.