Investir dans un bien en Monuments Historiques

Comment savoir si un bâtiment est monument historique ?

L’immeuble doit être classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. 

Les travaux de réhabilitation et de rénovation doivent faire l’objet d’un dépôt de permis de construire soumis à l’approbation de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (et plus particulièrement à la Conservation Régionale des Monuments Historiques) et à l’aval de l’Architecte des Bâtiments de France.

Pourquoi investir dans un monument historique ?

La défiscalisation proposée est massive. Si toutes les conditions concernant l’immeuble et la durée de détention (donnant lieu à un engagement par écrit de la part de l’acquéreur) sont remplies, les dépenses de travaux de réhabilitation et de rénovation du logement concerné sont entièrement déductibles des revenus fonciers (en cas d’imposition au réel seulement) et des revenus globaux de l’investisseur si le bien est loué pendant trois ans. En effet, la loi Monuments Historiques s’inscrit hors du plafonnement des niches fiscales n’ouvrant droit qu’à une réduction d’impôt maximale de 10 000 €. 

Si l’acquéreur du logement bénéficiant du dispositif Monuments Historiques conserve le bien pour son usage personnel à titre de résidence principale ou secondaire, les travaux de réhabilitation et de rénovation ne sont déductibles qu’à hauteur de 50%. En revanche, les charges foncières demeurent, même en l’absence de revenus fonciers (puisque le bien est utilisé par son propriétaire), déductibles du revenu global dans les conditions de droit commun. 

L’acquéreur peut étaler le déblocage des travaux comme il l’entend sous réserve des délais proposés par le programme Monuments Historiques choisi. De cette manière, si le montant total des travaux dépasse le montant de son revenu imposé à l’impôt sur le revenu, la charge déduite est comme reportée sur les années suivantes pour conserver l’intégralité des bénéfices tirés de la déduction. 

Quelles sont les règles et les avantages de la loi monument historique ?

L’investisseur doit impérativement conserver le bien pendant 15 ans. En dehors de cette règle, le dispositif Monuments Historiques offre au propriétaire du bien concerné une grande liberté s’agissant de l’usage, du loyer, du choix du locataire et de la gestion du bien.

L’acquéreur d’un bien bénéficiant du dispositif Monuments Historiques peut décider de l’occuper lui-même comme résidence principale ou secondaire. Dans ce cas de figure, le déficit foncier issu du bien n’est déductible qu’à hauteur de 50 %.

L’acquéreur peut également décider de louer le bien. Si le bien est loué pendant trois ans, le déficit foncier généré par les travaux est déductible entièrement du revenu foncier et du revenu global de l’investisseur sans limite de montant. L’avantage fiscal tiré de l’investissement est alors définitivement acquis. 

Le montant des loyers perçus de la location du bien en Monuments Historiques n’est soumis à aucun plafonnement. Le propriétaire du bien peut donc le mettre en location au prix du marché, contrairement à l’acquéreur d’un bien en dispositif Pinel.

Pour la location d’un bien en Monuments Historiques, il n’y a pas non plus de plafonnement concernant les ressources du locataire, contrairement à ce qui concerne la location d’un bien en dispositif Pinel.

Bien qu’un mandat de gestion avec un gestionnaire puisse être proposé par l’opérateur sélectionné pour réaliser l’opération, l’acquéreur du bien en Monuments Historiques est libre de choisir le gestionnaire qu’il souhaite.

Quels sont les avantages fiscaux que l'on peut tirer du dispositif sur les monuments historiques ?

Les dépenses afférentes au bien en loi Monuments Historiques sont déductibles au titre de l’année de leur versement. Elles s’imputent sur le revenu de l’année où l’investisseur les a payées. 

Par exemple, si un contribuable a choisi de débloquer 100 000 € en 2021 puis 30 000 € en 2022 de travaux éligibles au dispositif Monuments Historiques, 100 000 € seront déduits de son revenu imposable au titre de l’année 2021 et 30 000 € seront déduits de son revenu imposable au titre de l’année 2022. 

La transmission d’un bien tel qu’un appartement bénéficiant du cadre du dispositif Monuments Historiques se fait dans les mêmes conditions qu’un bien immobilier traditionnel. En revanche, la transmission d’un bien tel qu’un château ou autre édifice ouvert au public (sous certaines conditions) est exonérée de droits de mutation à titre gratuit (donation et succession). 

Comment investir dans un Monument Historique ?

Afin de sécuriser l’opération, il est préférable de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous orienter dans les programmes soumis à la loi Monuments Historiques gérés par des opérateurs spécialisés qui seront à même de procéder à toutes les déclarations nécessaires et de faire appel à des artisans qualifiés et reconnus dans leur domaine. L’investissement dans un bien en Monuments Historiques nécessite la vigilance de professionnels de la gestion de patrimoine pour s’assurer que le bien choisi vous procurera tous les bénéfices que vous en attendez. 

Un conseiller en gestion de patrimoine est en mesure de vous proposer une liste de biens par commune répondant à la défiscalisation visée mais aussi à vos exigences en matière d’emplacement, de valorisation du bien et de rendement locatif. 

L’investissement dans un bien éligible au dispositif Monuments Historiques est un investissement longue durée (au moins 15 ans) généralement conseillé à des contribuables hautement fiscalisés, avec une tranche marginale d’imposition égale ou supérieure à 41 %, ou avec des revenus exceptionnels de courte durée.

L’appréciation de l’investissement en monument historique se fait au travers de la qualité de l’emplacement, du rapport qualité-prix et de la rentabilité locative du bien. 

Que se passe-t-il en cas de revente d’un bien en Monuments Historiques ?

En cas de revente du bien, même au-delà de 15 ans de détention, la plus-value s'apprécie en fonction du prix de vente et du prix foncier hors travaux au moment de l’achat. Le prix des travaux n’est pas pris en compte car le contribuable investisseur bénéficierait alors d’un double avantage fiscal. 

Le régime classique des plus-values immobilières s’applique : 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux soit une imposition totale à hauteur de 36,2%. À noter qu’il existe un abattement sur l’assiette taxable (plus-value immobilière) en fonction de la durée de détention du bien :