Investir en Déficit Foncier
Le déficit foncier survient lorsque les charges déductibles (travaux, entretien, copropriété, taxe foncière, etc.) dépassent les loyers perçus. Ce mécanisme permet de réduire l’imposition sur les revenus fonciers, voire sur les revenus globaux, sous certaines conditions.
Le cabinet Péret Patrimoine vous accompagne dans la mise en place de ce dispositif, que ce soit pour des biens existants ou de nouveaux investissements.
L’intérêt du déficit foncier s’apprécie au cas par cas au travers de simulations. Il ne serait pas pertinent de catégoriser les contribuables pour déterminer l’intérêt du régime pour eux.
Néanmoins, il est possible d’en appréhender les principales caractéristiques.
Créer un
déficit foncier consiste à engager des
dépenses déductibles supérieures aux loyers perçus sur un bien immobilier locatif. Ces charges peuvent inclure des travaux d’entretien ou de rénovation, des charges de copropriété, des assurances ou encore la taxe foncière. Pour cela, il faut impérativement que le bien soit loué vide (non meublé) et génère des revenus fonciers imposables.
Une fois ce déficit généré, il peut être
imputé sur vos revenus fonciers pour les réduire à zéro. Si le déficit dépasse ces revenus, il est possible de
déduire jusqu’à 10 700 € par an du revenu global, ce qui permet de diminuer votre impôt sur le revenu. Le solde éventuel du déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour aller plus loin sur le fonctionnement du déficit foncier, découvrez les informations détaillées dans les rubriques suivantes :
Exemple de déficit foncier
Monsieur X a fait l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer. Il effectue des travaux de rénovation pour un montant de 53 000 €. Pour ce faire, il fait un emprunt. Les intérêts et les frais accessoires de cet emprunt s’élèvent à 4 300 €. Les autres charges déductibles (taxe foncière, prime d’assurance, frais de gestion et d’administration du bien, provision pour charges de copropriété…) s’élèvent à 2 000 €.
Les loyers perçus sont de 7 000 €.
Monsieur X est salarié, son taux marginal d’imposition est de 30%.
Monsieur X s’engage à louer le bien nu à titre d’habitation pendant 3 ans.
Son déficit foncier est de 59 300 € (53 000 + 4 300 + 2 000).
Les 4 300 € d’intérêts déductibles sont imputés de son revenu foncier au titre de l’année N. Le déficit procuré par ses intérêts d’emprunt est absorbé par son revenu foncier de 7 000 €.
Son déficit provenant des autres charges déductibles est de 55 000 €.
Son revenu foncier net imposable en N est donc nul, il économise 3 304 € d’impôt sur ses revenus fonciers au titre de l’année N (= 7 000 * (30% + 17,2%)).
10 700 € provenant de ce déficit s’imputent sur son revenu global. Il économise 3 210 € d’impôts sur son revenu global au titre de l’année N (= 10 700 *30%).
Le déficit reporté en N+1 est de 41 600 € (= 7 000 – 4 300 – 55 000 + 10 700). Les autres charges déductibles sont de
2 000 €. Son revenu foncier net imposable en N+1 est nul, il économise à nouveau 3 304 € d’impôt sur ses revenus fonciers au titre de l’année N (= 7 000 * (30% + 17,2%)).
Soit un déficit foncier reportable de 36 600 € (= 7 000 – 41 600 – 2 000).
Conclusion : Monsieur X ne paie pas d’impôt sur ses loyers pendant les 9 ans suivants son investissement. Il économise au total 26 149 € d’impôts (= 10 700 * 30% + (59 300 – 10 700) * (30% + 17,2%)).
Cas spéciaux
Investissements outre-mer
Le contribuable bénéficiant de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer ne bénéficie pas de l’imputation des déficits fonciers pour le même bien sur son revenu global.
Déficit foncier des nus propriétaires
Le nu-propriétaire ne percevant pas de revenus fonciers au titre de la location du bien générant un déficit foncier peut le déduire de ses autres revenus fonciers (à condition de détenir d’autres biens immobiliers). Cette dernière hypothèse est exclue lorsque l’usufruitier se réserve la jouissance du local. Le local doit être loué dans des conditions normales avec une perception de loyers cohérente avec le marché et l’usufruitier est imposé au titre de la perception de ces revenus fonciers au régime réel.
Non-respect de l’engagement de location pendant 3 ans
Si le propriétaire cesse de louer le bien avant le 31 décembre de la troisième année correspondante au déficit fiscal ayant permis la déduction de déficit foncier au sein du revenu global, le revenu global et le revenu foncier sont reconstitués comme si la déduction sur le revenu global n’avait jamais eu lieu. Les déficits imputés sur le revenu global sont reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivant l'événement ayant provoqué le déficit foncier. Dans le cas où le propriétaire ne perçoit pas assez de revenus fonciers pour déduire entièrement le déficit, celui-ci est perdu. Des pénalités sont également prévues.
Exceptions à ce principe
:
- L’invalidité du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire de PACS s’ils sont soumis à imposition commune. L’invalidité correspond alors à une incapacité d’exercer quelconque profession ou à être dans l’obligation de recourir à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie courante.
- Le licenciement du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire de PACS s’ils sont soumis à imposition commune. Le licenciement doit être postérieur à l’année d’imputation du déficit foncier sur le revenu global.
- Le décès du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire de PACS s’ils sont soumis à imposition commune. Les déficits doivent être antérieurs à la date du décès.
- L’expropriation. Le bien doit avoir été mis en location antérieurement à l’évènement qui a motivé l’expropriation.
- La fusion de sociétés civiles de placement immobilier. La location ne doit pas être interrompue par la société issue de la fusion à compter de la période initiale d’engagement de la société absorbée.