Crédit et immobilier

Notre cabinet vous aide à trouver votre bien immobilier ou votre pierre-papier (SCPI), votre financement à crédit et votre assurance emprunteur.

L'investissement immobilier est unique en ce sens qu'il peut être financé à crédit, en raison de sa nature tangible et sécurisée. Les banques accordent des prêts immobiliers car les biens acquis servent de garantie (hypothèque) en cas de non-remboursement.

Pour l'achat de biens immobiliers anciens, les prêts peuvent couvrir l'acquisition et les éventuels travaux de rénovation. Pour les biens immobiliers neufs, les banques financent souvent jusqu'à 100% du prix d'achat en raison de la qualité et de la durabilité des nouvelles constructions.

Les biens immobiliers défiscalisants, tels que ceux éligibles aux dispositifs Malraux ou Monuments Historiques, sont attractifs pour les investisseurs et les banques car ils offrent des avantages fiscaux qui sécurisent davantage le remboursement du prêt.

Enfin, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent de mutualiser les risques. Les banques sont également prêtes à financer ces investissements, car les SCPI offrent un revenu locatif régulier et une diversification des actifs. C'est à dire qu'elles peuvent investir dans des biens immobiliers destinés au logement, subissant les turbulences du marché actuel, mais également de l'immobilier professionnel tels que des commerces, bureaux ou des bâtiments industriels, qui sont quant à eux, tenus par des baux commerciaux et qui n'obéissent pas aux règles de l'immobilier résidentiel, ou encore des immeubles hoteliers ou hospitaliers par exemple.

Les SCPI sont accessibles dès quelques centaines d'euros et peuvent être financées à crédit, ce qui signifie qu'elles s'adapteront parfaitement à votre capacité d'investissement sans faire reposer les risques inhérents à l'achat d'un seul bien immobilier en direct.

Les SCPI sont également une belle alternative à un parc immobilier détenu en direct et procurant des revenus réguliers garantissant votre niveau de vie.

Investir en Immobilier à Crédit : Une Stratégie Rentable ?

Pourquoi acheter un bien immobilier ou des parts de SCPI à crédit ?

Le crédit locatif : comment ça marche ?

Le crédit locatif est un prêt destiné à financer l'achat d'un bien immobilier en vue de le louer. Voici les étapes clés du processus :

1. Évaluation de la capacité d'emprunt : Analyse de vos revenus, de vos charges, et de votre historique de crédit par la banque.
2. Recherche du bien : Trouver un bien immobilier correspondant à votre budget et à votre stratégie d'investissement.
3. Montage du dossier de prêt : Fournir les documents nécessaires (bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés bancaires, etc.).
4. Proposition de prêt : La banque évalue le dossier et propose une offre de prêt avec un taux d'intérêt, une durée, et des mensualités.
5. Signature de l'offre : Acceptation de l'offre de prêt et signature chez le notaire pour l'achat du bien.
6. Versement des fonds : La banque verse les fonds directement au vendeur.
7. Mise en location : Recherche de locataires pour générer des revenus locatifs.

Quels calculs pour savoir s'il est pertinent d'emprunter pour louer ?

Pour savoir s'il est pertinent d'emprunter pour louer, il faut effectuer plusieurs calculs clés :

1. Calcul du rendement brut :

Rendement brut = Loyer annuel / Prix d’achat total (incluant frais de notaire)

   2. Calcul du rendement net :

Rendement net = (Loyer annuel−Charges et taxes) / Prix d’achat total

   3. Cash flow :

Cash flow = Loyer mensuel − (Mensualité de crédit + Charges mensuelles)

   4.Taux d'endettement :

Taux d’endettement = Total des mensualités de crédit / Revenus nets mensuels

   5.Coût total du crédit :

Coût total du crédit = Mensualité X Nombre de mois de remboursement - Capital

   6.Ratio de couverture de la dette (DSCR) :

DSCR = Revenu net de location / Mensualité de crédit

Un DSCR supérieur à 1 indique que le revenu locatif couvre les mensualités de votre crédit.

En utilisant ces calculs, vous pouvez déterminer si l'emprunt pour votre investissement locatif est viable et rentable.

Est-ce possible de faire un crédit pour un investissement locatif sans apport ?

Comme mentionné précédemment, il est possible de faire un crédit pour un investissement locatif sans apport, mais cela dépend des critères de la banque et de la qualité de votre dossier. Les banques évaluent principalement :

• Votre capacité de remboursement : Vos revenus stables et suffisants.
• Votre taux d'endettement : Qui doit rester raisonnable même après l'ajout du nouveau prêt.
• Votre historique de gestion financière : Absence de découverts fréquents ou d'incidents de paiement.

Quel est le taux d'endettement pour un prêt pour un investissement locatif ?

Le taux d'endettement maximum accepté par les banques pour un prêt immobilier est généralement de 33%. Cela signifie que la totalité de vos charges de crédit (y compris les prêts existants) ne doit pas dépasser 33% de vos revenus mensuels nets.

Cependant, pour les investisseurs immobiliers, certaines banques peuvent être plus flexibles et prendre en compte le futur loyer perçu à hauteur de 75% pour calculer le taux d'endettement.