Investir dans un bien Hors Pinel
L’investissement Hors Pinel consiste à investir dans un bien immobilier sans bénéficier d’un régime fiscal de faveur associé à cet investissement. Il s’agit de l’achat d’un bien immobilier en direct, dont l’investisseur peut disposer comme il l’entend : le louer, l’habiter, le revendre.
Ce dispositif apparaît en réponse à la diminution de l'aide fiscale du dispositif Pinel pour 2023 et 2024.
Le principe est d’investir dans des immeubles neufs situés dans des communes avec un rendement locatif intéressant, avec une forte demande et où l’immobilier tend à prendre de la valeur pour effectuer une plus-value immobilière ultérieurement. Il peut également s’agir de l’achat d’une résidence principale ou secondaire pour un investisseur désireux de résider ou de séjourner dans un logement neuf et de standing.
Quels sont les avantages de l’investissement immobilier Hors Pinel ?
L’investissement immobilier Hors Pinel ne répond pas aux règles du Pinel. Le propriétaire loue le bien au prix qu’il veut et investit autant qu’il le désire dans le bien immobilier Hors Pinel. Le propriétaire du bien peut louer au prix du marché, nu, meublé, avec un bail classique ou en location saisonnière.
Il est à noter que les biens immobiliers vendus hors Pinel sont plus accessibles que les biens vendus en Pinel traditionnel. Lorsqu’il s’agit de biens neufs, l’acheteur bénéficie des garanties de construction du bien immobilier (garantie décennale, garantie biennale, garantie dommage ouvrage…).
Quelle fiscalité Hors Pinel ?
Si le propriétaire loue le bien nu, il sera imposé au titre des loyers perçus au régime des revenus fonciers.
Le régime micro-foncier s’applique lorsque le revenu brut foncier ne dépasse pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30% est ainsi appliqué sur les loyers bruts perçus. Le revenu imposable est ensuite taxé au barème de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).
Au-delà d’un revenu foncier brut de 15 000 € ou sur option, le régime réel s’applique : il est alors possible de déduire un grand nombre de charges déductibles des loyers bruts (charges locatives, taxe foncière, intérêts et frais accessoires d’emprunt notamment). Le revenu imposable est ensuite taxé au barème de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).
Si le propriétaire loue le bien meublé sans exploitant, il entre dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnels à condition que son revenu locatif ne représente pas plus de 23 000 € et qu’il soit inférieur à la moitié des revenus globaux (l’ensemble des revenus, loyers compris) du foyer fiscal.
Les loyers perçus seront alors imposés au régime micro-BIC à condition que les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € dans le cadre d’une location meublée classique (avec abattement forfaitaire sur le revenu brut de 50%) et 176 200 € pour des « meublés de tourisme » ou des chambres d’hôtes (avec abattement forfaitaire sur le revenu brut de 71%).
Au-delà de ces seuils ou sur option, pour l’imposition des loyers tirés de la location d’un bien meublé par un contribuable, le contribuable sera imposé au réel. Le régime au réel en LMNP ouvre la possibilité de déduire les charges et les amortissements des revenus locatifs (uniquement au régime réel et sans exploitant à condition que le locataire soit lié par un bail civil classique – la TVA n’est pas récupérée en l’absence d’exploitant). Il est à noter que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.