Se constituer un patrimoine immobilier

Nous avons tous autour de nous au moins une personne ayant investi dans l’immobilier et ayant réussi à faire fructifier son capital ou à se dégager des revenus complémentaires conséquents (en vue de la retraite, des études des enfants ou d’un projet de vie). De plus en plus de personnes désireuses de faire de même se lancent dans l’investissement immobilier espérant obtenir des résultats similaires.



Pourquoi se constituer un patrimoine immobilier ?

La notion de valeur refuge qui se rattache à l’immobilier semble essentiellement liée au fait que l’objet de cet investissement immobilier est palpable, visible et rassurant par sa nature immobile. En effet, nous l’opposons souvent aux investissements financiers dont le caractère paraît abstrait bien qu’il soit en réalité rattaché à des entreprises parfaitement concrètes qui vont bien au-delà d’une simple spéculation : production de biens et de services, emplois, économie de marché…

En plus de la rentabilité, le choix entre un investissement financier et un investissement immobilier se fait par une recherche d’efficience : nous cherchons à maximiser notre potentiel d’investissement avec les moyens dont nous disposons. Or il se trouve que les moyens employés pour un investissement financier et un investissement immobilier ne sont pas les mêmes. Un investissement financier se fait au moyen d’une économie déjà constituée et/ou d’une épargne récurrente au fil des mois et des années. En revanche, un investissement immobilier, qu’il soit fait de manière directe (un bien immobilier directement détenu par son propriétaire), fait par le biais d’une société (SCI, SARL de famille…) ou sous forme de pierre-papier permet à l’investisseur immobilier de bénéficier de l’effet levier de l’emprunt. 

Comment se constituer un patrimoine immobilier sans apport ?

L’investisseur immobilier contracte un emprunt auprès d’une banque ou d’un courtier en crédit immobilier et peut ainsi investir une somme qu’il ne possède pas : il investit comme s’il disposait déjà du montant de son crédit. On comprend aisément que plus l’investissement est important, plus le revenu dégagé de cet investissement est, toute chose égale par ailleurs, important lui aussi. L’investisseur immobilier bénéficiant de l’effet de levier de l’emprunt perçoit ainsi des revenus plus importants que ceux auxquels il aurait pu prétendre en investissant seulement le capital qu’il a déjà constitué. La question de l’apport se règle au cas par cas avec le banquier ou le courtier en crédit et il devient alors parfois possible d’investir en immobilier « en partant de zéro ».

Comment commencer à créer son patrimoine ?

Paradoxalement, l’augmentation des revenus locatifs de l’investisseur ainsi obtenue aura un impact fiscal venant réduire d’autant plus le bénéfice – loyers et/ou plus-value - retiré de l’opération. L’impact fiscal d’un investissement immobilier, locatif ou non, doit être parfaitement maîtrisé au vu de la situation de l’investisseur. Selon les capacités d’investissement, l’épargne accumulée, la capacité d’emprunt, les revenus et la situation familiale, la solution patrimoniale optimale retenue sera différente d’un investisseur immobilier à l’autre. En raison de la multiplicité des formes que peut prendre un investissement immobilier, il est fortement recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine car celui-ci ne se contentera pas de répondre à la question « Quel est le meilleur investissement immobilier pour moi ? », « Comment puis-je investir en immobilier ? », « Où faut-il investir en immobilier ?», « Faut-il investir en location saisonnière ? », mais déterminera une stratégie efficiente globale : optimisation fiscale des revenus d’activité, des revenus fonciers (locatifs) et des capitaux mobiliers (issus des placements financiers), choix du mode de détention de l’immobilier, accompagnement dans la constitution d’un patrimoine adapté, réflexion sur la transmission du patrimoine aux héritiers, protection du conjoint… 

L’investissement immobilier peut prendre de nombreuses formes différentes. Maison, immeuble, appartement, SCPI, en déficit foncier, en démembrement, en Malraux, en meublé, en Monuments Historiques, en Outre Mer, en Pinel. Aussi, il existe plusieurs modes d’imposition des revenus fonciers (micro BIC ou régime réel) selon leur montant, qu’il s’agisse d’une location saisonnière ou bien d’une location longue durée, qu’il s’agisse d’un bien meublé ou non meublé, que le bien fasse l’objet de travaux de rénovation ou non, que le bien soit éligible ou non à un régime fiscal de faveur. 

Quel patrimoine à 40 ans ?

Il est tout à fait possible d’investir en immobilier dès lors que l’on possède des revenus stables. Un jeune actif peut tout à fait contracter un emprunt en ce sens dès l’obtention de son premier emploi. Il faudra répondre en premier lieu à la question de la résidence principale par rapport à cet investissement immobilier. Faut-il d’abord acquérir sa résidence principale avant d’envisager un investissement immobilier de rapport ? Selon que la personne est amenée à déménager ou non, de façon prochaine ou de manière régulière (en raison de son emploi par exemple), selon le comportement de l’immobilier dans sa zone de résidence, selon les revenus espérés de l’investissement ou tout simplement de ses convictions personnelles, la réponse à cette question ne sera pas la même. Néanmoins, le paiement d’un loyer constitue un engagement qui impacte la capacité d’emprunt et donc, le montant qui peut être investi en immobilier.

La valeur d’un bien immobilier tout entier peut représenter un frein lorsque les ressources de l’investisseur sont insuffisantes pour le faire. La piste de l’investissement en société civile de placement immobilier sera alors envisagée puisque celui-ci est possible pour moins de 1000 €, tout en présentant des caractéristiques moins contraignantes qu’un achat en direct.

De quel patrimoine immobilier disposent les français ?

Le patrimoine brut des ménages français était constitué en 2020 par l’immobilier à 54% et par des placements financiers à 41 %.

D’après l’INSEE, en 2018, les ménages dont le revenu disponible était compris entre 30 000 et 50 000 € avaient un patrimoine immobilier médian compris entre 178 900 € et 343 800 €. 

D’après la même étude, les moins de 30 ans avaient un patrimoine immobilier médian de 12 700 €, les personnes âgées de 30 à 40 ans avaient un patrimoine immobilier médian de 51 400 €, celles dont l’âge était compris entre 40 et 50 ans avait un patrimoine immobilier médian de 106 600 €.

Ce sont les personnes âgées de 60 à 70 ans qui avaient le patrimoine immobilier médian le plus élevé avec 194 300 €.

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